piše: Miloš Vidulović

Dva osnovna postulata za formiranje katastra jesu:

1) Katastar je javna evidencija o nepokretnosti
2) Digitalni katastarski plan je umanjen, veran prikaz stanja na terenu.

Nisu retki slučajevi gde pojedine Službe za katastar nepokretnosti donose rešenja o odbijanju evidentiranja objekta iz razloga što objekat ne poseduje građevinsku dozvolu. Samo malo, neko ovde ne shvata definiciju katastarskog plana? Dakle, to je veran prikaz stanja na terenu. Ukoliko bi radnici katastra bili u pravu, da li to onda znači da objekat koji nema građevinsku dozvolu ujedno i ne postoji? Pa naravno da ne. Da stvar bude smešnija, Zakon o državnom premeru i katastru nalaže vlasniku da bilo kakvu promenu na nepokretnosti prijavi u roku od 30 dana od dana nastanka promene (izgradnja objekta, dogradnja, promena spratnosti i sl.). Dakle, čovek prijavi promenu poštujući Zakon a onda ga Služba za katastar nepokretnosti uredno odbije. Slažem se da niko ne bi trebalo da gradi ukoliko nema građevinsku dozvolu, ali situacija u Srbiji je takva da se sa uredno predatom dokumentacijom na dozvolu čekalo i do dve godine. Novi Zakon o državnom premeru i katastru postavlja ograničen uvid u evidenciju. Postavlja se pitanje šta se ovim štiti: pošteno zarađeno ili stečeno na nelegalan način?

Novi Zakon o planiranju i izgradnji (2014-2015) propisuje rok za izdavanje građevinske dozvole od 28 dana. Do sada, izdato je par građevinskih dozvola u Beogradu (i to za investitore koji su do stupanja na snagu samog Zakona rešili 95% problema u toku trajanja izdavanja građevinske dozvole). Neažuran katastar i neusvojeni urbanistički planovi – sjajna osnova za brz postupak izdavanja dozvole za izgradnju. Dakle, da malo pojasnimo zašto je uopšte nastao haos. U periodu od 60tih-80tih nije bilo moguće zabosti ašov bez dozvole a kamoli zidati nekakvu zgradu ili kuću. Kako je počela ekspanzija napuštanja sela i naseljavanje velikih gradova, stvara se prostor za sjajan biznis – izgradnja i prodaja nekretnina. Urbanizam u tom periodu ne prati izgradnju tako da za dobar deo grada niste ni mogli dobiti dozvolu. Nisu postojali urbanistički planovi za područja na kojima su ljudi hteli da zidaju. Dobar primer je naselje Kaluđerica. Pojedini su rešavali stambeno pitanje a pojedini su zidali i prodavali stanove. Ukoliko bismo uzeli glavni grad kao primer, lako dolazimo do zaključka da je stvar izmakla kontroli. Zgrade koje u dobrom delu prelaze dozvoljeni koeficijent izgradnje kao i zgrade u kojima kroz prozor dnevne sobe možete pozajmiti kafu od komšije iz susedne zgrade. Dakle, zgrade koje mogu izgledati lepo ili ružno ali koje nikako ne mogu imati građevinsku ili još gore – upotrebnu dozvolu. Da ne pričamo o akrobatskim prilazima, parkinzima i dvorištima zgrada.

Postoji sjajna anegdota iz perioda od pre par godina kada je našu zemlju posetio jedan stručnjak iz Švedske. Poseta tog Šveđanina i njegovog tima imala je za cilj pomoć u rešavanju problema nelegalne gradnje. Naši ljudi su ih, ni manje ni više, odveli baš u Kaluđericu. Prolazeći pored jedne kuće Šveđanin je upitao: Izvinite, ova kuća nema fasadu, jel to znači da u njoj niko ne živi? Čudio se švedjanin kući koja kod nas predstavlja svakodnevni prizor. Takođe, nije im bilo jasno kako je moguće da postoji ulica koja vodi do kuća a nema širinu za manevar vatrogasnim vozilom. Tačnije, ta ulica nije imala ni širinu za vatrogasno vozilo a kamoli za manevar. Postavlja se pitanje kako je gradjevinska inspekcija dozvolila nelegalnu gradnju u ovakvom obimu. Mislim da je svaki odgovor suvišan. Praksa izgradnje objekata bez dozvole je prećutno poštovana u periodu opšte nemaštine i inflacije a i u periodu ekonomskih sankcija. Ovo ćutanje državne uprave su iskoristili i oni koji su gradili objekte za tržište. Dakle, inspekcija je znala da planski dokumenti ne postoje i u većini slučajeva „dopuštala“ izgradnju objekata. Država je davno trebalo da reaguje i donese Planske dokumente koji će pokriti veći deo naselja. Ovo se može posmatrati na dva načina. Država ili nije bila sposobna ili nije htela i samim tim pravila prostor za korupciju.

Planski dokumenti služe, kao što im i sama reč kaže, da planiraju prostor. Danas se planski dokumenti dobrim delom donose prema faktičkom stanju. Postavlja se pitanje kakav je smisao ovakvih dokumenata? Da stvar bude još gora, ti isti planovi rade se na prilično neažurnim i neproverenim geodetskim podlogama. Geodetska podloga na kojoj stoji pečat Republičkog geodetskog zavoda, nažalost ne znači da je na njoj veran prikaz stanja na terenu. Kako je katastar neažuran, samim tim su i podaci o granicama parcela i načina na koji se one koriste na terenu neažurni. Kako ni ispekcija Republičkog geodetskog zavoda ne radi svoj posao, tako i geodetska organizacija može da improvizuje ili nedovoljno dobro predstavi sadržaj na terenu. Tačno je da RGZ ne proverava verodostojnost sadržaja već samo granice katastarskih parcela, ali složićemo se da sankcija mora da postoji ukoliko geodetska organizacija ne prikaže verno stanje na terenu na svojoj podlozi. Nije zabeležen slučaj da je nekoj geodetskoj organizaciji oduzeta licenca za rad zbog nesavesnog obavljanja posla pa eto i prostora za dogovor sa investitorom čiji bi objekat trebalo prikazati „po Zakonu“ a ne onako kako zaista jeste. Slabom kontrolom ostavljena je mogućnost da geodetska organizacija omogući, čak, i pribavljanje upotrebne dozvole za objekat koji je delom na tuđoj parceli.
Sve skupa, rešenja postoje. Principi koje bi trebalo poštovati su sledeći:

Katastar mora biti veran stanju na terenu. To znači evidencija svih objekata bez obzira na papirologiju koju vlasnik objekata poseduje. Vlasnik je, po Zakonu o državnom premeru i katastru, duzan da prijavi izgradnju i evidenciju objekta u katastar. Jedan od načina je slanje opomena samim vlasnicima nepokretnosti i na taj način ih primorati da evidentiraju nepokretnost. Trebalo bi razmotriti ideju da vlasnik ne plaća taksu za evidenciju nepokretnosti sve do trenutka kada vlasnik želi da vrši promet sa istom (kupoprodaja, nasleđe i sl.).

Pooštriti kontrolu rada geodetskih organizaciju u smislu savesnog obavljanja delatnosti. Ovo naravno ne podrazumeva proveru svakog terenskog snimka već uvođenje dnevne ili mesečne norme koju geometri i geodete zaposleni u RGZ-u moraju da ispune. Voditi se principom da svaka geodetska organizacija mora biti proverena bar 2 puta u toku godine. Ne postoji najava inspekcije za proveru. Ovlašćenja inspektora postaviti na najviši nivo. Isto važi i za pravni deo oko upisa vlasništva.
Kako stanje na terenu sve više odudara od stanja u zvaničnoj evidenciji – katastru – jedino i sveobuhvatno rešenje (jedno od mogućih rešenja) je (i) obnova premera. Ovo rešenje je najbolje a treba napraviti analizu da li je i najskuplje. Treba uporediti gubitke koje država ima zbog neažurnog katastra, troškove obnove premera kao i njegove prednosti. Gotovo svi problemi bi bili rešeni obnovom premera. Ovo bi, skraćeno rečeno, podrazumevalo snimanje faktičkog stanja i evidentiranje parcela i vlasništva onako kako se na terenu zapravo i koriste. Ostaviti mogućnost za žalbu pri javnom uvidu ili nakon usvajanja i to u periodu od nekoliko godina. Ovaj period odnosio bi se na eventualne vlasnike koji su u inostanstvu ili su na bilo koji način bili sprečeni da ulože žalbu. Očekuje se maksimalno 3% žalbi ali bi zato onih 97% vlasnika raspolagalo svojom imovinom u potpunosti.

Profesor geodezije i osnivač Geodetskog instituta na Velikoj školi Univerziteta u Beogradu, Milan Andonović (1849-1926) u raspravi „O katastru“ štampane u „Delu“ 1912. godine navodi:
…….“ Katastar će biti u Srbiji jedno kulturno sredstvo za sređivanje i uređivanje, pa i preuređenje mnogih i mnogih pitanja u zemlji, sredstvo za sređivanje mnogostrukih odnosa – biti dakle nesumnjiva osnova za preporod i napredovanje srpske države“…….